Patrimonio e liquidità: dove ho messo i miei soldi

Ho appena acquistato Baracca, il mio terzo immobile a Ravenna.

Se guardo il valore lordo, i tre appartamenti arrivano insieme a circa 900.000 euro. Posso spingere il conto oltre il milione aggiungendo una quota familiare che forse riceverò in futuro.

È il genere di cifra che sta bene nel titolo di un podcast. Ma patrimonio e liquidità non coincidono. Prima di firmare un altro mutuo, apro un’altra riga del foglio.

Quella riga parte dalla liquidità che resta dopo la caparra, il rogito, le imposte, i lavori e gli arredi. Poi provo a rovinarla: qualche cliente di Persua che sparisce, tre stanze vuote, il cantiere in ritardo e i costi di Baracca più alti del 10%.

Sul foglio resta una domanda: per quanti mesi posso continuare a pagare rate, persone e fornitori senza vendere male un bene o accettare un cliente soltanto perché ho bisogno dei suoi soldi?

È così che valuto oggi un nuovo investimento. I numeri che trovi qui sono i miei e non sono un consiglio finanziario. Alcuni sono già risultati. Altri sono stime che dovranno ancora superare il cantiere e il mercato.

Cosa ho visto dopo il terzo acquisto?

Il portafoglio immobiliare che possiedo oggi è composto da tre appartamenti a Ravenna.

I primi due superano i 150 metri quadrati. Uno è in via Diaz, davanti a quella che fu una sede della holding di Raul Gardini. L’altro è in piazza Mameli, vicino alla stazione e all’università. Insieme ospitano quattordici studenti e giovani lavoratori attraverso Stanz@Ravenna.

Baracca è il terzo. L’ho pagato 235.000 euro e ho acceso un mutuo di 161.100 euro, a tasso fisso del 3,60% per trent’anni (oltre 114.000€ di interessi).

Prima che produca un euro, però, servono lavori, arredi, professionisti e tempo.

Anche qui applico la stessa strategia value add usata negli altri appartamenti.

Potrei contare sulla semplice rivalutazione di mercato, ma non mi basta. Prendo quindi un appartamento grande, spesso da ristrutturare, e lo trasformo in un coliving.

Intervengo prima sulla distribuzione degli spazi, sugli impianti e sugli arredi. Poi sul marketing e sulla messa a reddito.

Il valore non deriva quindi soltanto dai muri, bensì dalla maggiore capacità dell’immobile di produrre reddito.

In questo caso, il costo complessivo dovrebbe essere compreso tra 300.000 e 325.000 euro. Tolto il mutuo, il capitale realmente investito sarà quindi tra 139.000 e 164.000 euro.

Quanto mi aspetto che generi di ricavi? Tra 36.000 e 40.000 euro.

Dopo utenze, condominio, gestione, sfitto, manutenzioni e rate del mutuo, stimo un cash flow pre-imposte compreso tra 18.000 e 20.500 euro l’anno.

Non sottraggo qui una tassa teorica. La fiscalità dipenderà dalla struttura adottata e dalle strategie che mi permetteranno, nei limiti consentiti, di rinviare o ridurre una parte del carico fiscale.

Sei un investitore anche tu? Ti interesserà che il rendimento cash-on-cash pre-imposte dovrebbe quindi stare tra l’11 e il 15%, con una stima centrale vicina al 13%.

A questo ritmo recupererei il capitale investito in circa 8 anni.

Per confronto: gli immobili residenziali tradizionali, acquistati e affittati senza interventi di trasformazione, richiedono generalmente tempi più lunghi e offrono un rendimento cash-on-cash più vicino al 3–6% annuo.

A quel punto conserverei comunque l’immobile, il capitale già rimborsato attraverso il mutuo e l’eventuale rivalutazione maturata.

Non prevedo di vendere prima di cinque anni. L’orizzonte più probabile è di dieci o vent’anni.

Come se ne esce?

Potrei vendere l’appartamento a un privato.

Potrei proporlo già arredato e a reddito a un investitore simile a me.

Oppure potrei presentarlo a un operatore più grande insieme agli altri appartamenti, come parte di un portafoglio stabilizzato di decine di stanze.

Esiste anche una quarta possibilità: rifinanziare l’immobile, recuperare una parte del capitale e continuare a incassare i canoni.

Alla fine dei conti, quanto rende?

Nello scenario centrale, considerando cash flow, rimborso del debito, rivalutazione dell’1,5% annuo e costi di vendita, il levered IRR pre-imposte dovrebbe collocarsi intorno al 16% con un’uscita dopo cinque anni, al 15% dopo dieci e al 14% dopo vent’anni.

È un rendimento normale per l’immobiliare?

Non per un appartamento comprato, affittato e lasciato com’è.

Nel private real estate, gli investimenti più stabili, definiti core, puntano generalmente a rendimenti annuali tra il 7 e il 10%.

Le operazioni value add, nelle quali l’investitore trasforma l’immobile e ne aumenta attivamente il reddito, puntano invece all’11–15%.

Baracca si collocherebbe quindi nella parte alta della fascia value add.

La classificazione mi sembra coerente anche con quella usata da CBRE Investment Management: il rendimento non nasce soltanto dall’andamento del mercato, ma dalla capacità dell’investitore di costruire, trasformare e gestire meglio l’asset.

Il 14–16% previsto non è quindi assurdo. Ma remunera più rischio, concentrazione del capitale e lavoro gestionale.

Soprattutto, è un obiettivo, non un risultato.

Una ricerca basata sui dati Preqin ha rilevato che i fondi value add e opportunistic dichiaravano obiettivi tra il 13,5 e il 18%, ma ottenevano mediamente risultati più vicini al 10–13%.

E non sono comunque rendimenti “garantiti”.

Dipendono dal funzionamento del value add, dall’occupazione delle stanze e dalla possibilità di scegliere quando (e a chi) vendere.

In sostanza, dipendono dalla tenuta del mercato e dalla mia capacità gestionale.

Dunque ho fatto diverse previsioni. Diventeranno “risultati” quando le stanze saranno occupate e i canoni incassati.

Intanto le fatture dovranno essere pagate.

Ma è pur vero che dal 2023 al 2026 ho fatto tre operazioni in fila.

Credo di esserci riuscito perché ero (e sono) determinato.

Nel mentre mi sono guadagnato la fiducia di finanziatori, inquilini, team e fornitori. E di recente anche la curiosità di amici che hanno iniziato a chiedere di investire con me.

Ora ti mostro dove ho messo gli altri “sghei” che non sono nel mattone.

Dove sono finiti i soldi guadagnati negli ultimi dieci anni?

Quando ho aperto questo sito nel 2015 non avevo neanche 1.000€ da parte. Normale, dato che ero un freelance ancora agli inizi.

Oggi la parte più visibile del mio patrimonio sono gli immobili. A valori tondi valgono oltre 900.000 euro.

Poi c’è il Brio Bar, un’attività (con immobile da 300mq) che appartiene ai miei genitori e ai miei zii. La mia quota è un ottavo. Sulla stima attuale di 1,2 milioni, vale circa 150.000 euro lordi.

Al di là dello scenario familiare futuro, però, non la considero patrimonio disponibile.

Ma il mio portafoglio non finisce qui.

Ho della liquidità, un lingotto d’oro, pochi BTC e ETH, un fondo pensione e una parte di investimenti finanziari.

Possiedo anche il marchio Copy Persuasivo® (valore 100.000€ secondo perizia), e asset più difficili da valutare e vendere: diritti d’autore su libri e corsi. A questi si aggiunge Persua Srl, la società con cui porto avanti Reparto Marketing Persuasivo.

Persua produce reddito e possiede relazioni, contratti, processi e competenze. Non esiste però una quotazione che posso aprire sul telefono. Per trasformarne il valore in denaro servirebbero un compratore, una trattativa e un’azienda capace di funzionare anche senza di me.

Lo stesso problema riguarda molti imprenditori. Guardano il valore dell’azienda, la lista clienti, il capannone, i macchinari o i crediti. E si sentono solidi.

Poi una scadenza arriva prima dell’incasso, e il castello di carte crolla.

Perché un patrimonio alto può lasciarti senza fiato?

Un immobile è un asset illiquido. Anche se molto dipende dal mercato in cui si trova, venderlo richiede di solito:

tempo
verifiche
un acquirente disposto a pagare il prezzo che chiedi.

Il Rapporto FIMAA sul mercato immobiliare di Ravenna ha rilevato nel primo semestre 2025 duecento compravendite in più rispetto allo stesso periodo del 2024: un aumento del 15,5%.

Eppure, una rilevazione locale relativa al primo trimestre 2026 stima 84 giorni medi per vendere un’abitazione in città, ridotti a 48 per gli immobili in buone condizioni nelle zone più dinamiche.

Anche in un mercato attivo, quindi, il valore stimato non arriva sul conto nel momento in cui ti serve.

La cassa è come l’ossigeno
– W. Buffett

Warren Buffett lo spiegò agli azionisti di Berkshire Hathaway con un’immagine che ricordo bene: la cassa è come l’ossigeno. Quando c’è, quasi non la noti. Quando manca, occupa tutta la mente.

Nella stessa lettera del 2014 indicava tre condizioni per resistere: utili affidabili, molti asset liquidi e poche richieste di cassa importanti nel breve periodo. Il passaggio che mi interessa viene subito dopo. Nel 2008 Berkshire poté investire 15,6 miliardi di dollari in tre settimane perché aveva mantenuto enormi riserve disponibili.

Io non gestisco una delle aziende più capitalizzate al mondo. Ho una piccola società, tre immobili e una famiglia.

La logica si vede meglio proprio su scala ridotta, perché una facciata condominiale, l’amianto da sistemare o un cantiere che slitta (tutte cose accadutemi in questi scorsi 3 anni) possono assorbire una quota seria della cassa.

Anche la Banca d’Italia, simulando uno shock sui bilanci delle imprese, separa la solidità patrimoniale dal fabbisogno di liquidità. Ricavi, costi, lavoro, interessi, rimborsi e imposte hanno date precise. Il patrimonio può essere sano mentre il conto corrente si assottiglia.

È qui che il “milione” smette di aiutarmi. Perciò di solito mi focalizzo sui flussi mensili.

Come hanno iniziato a produrre i primi due appartamenti?

Quando comprai via Diaz nel 2023, gli appartamenti condivisi pensati per studenti e giovani lavoratori erano ancora poco curati a Ravenna. Vedevo foto scure, annunci generici e stanze presentate come metri quadrati da riempire.

Ho usato quello che sapevo fare: ho scelto un pubblico preciso, lavorato sul posizionamento, investito nelle immagini e costruito un servizio all-inclusive. Stanz@Ravenna è nato così.

Nel frattempo sono arrivati concorrenti. Nello stesso condominio oggi vedo appartamenti comparabili proposti a circa 100.000 euro in più rispetto al prezzo che ho pagato nel 2023. È una tendenza che amici investitori e altri fonti mi hanno confermato esserci anche in altre città grandi e medie.

Diaz e Mameli hanno raggiunto la piena occupazione con contratti lunghi. Il board più recente riportava 88.540 euro di ricavi annualizzati e circa 47.000 euro di cash flow netto. Il forecast dell’anno si avvicina a 99.000 euro.

I numeri del forecast mi aiutano a decidere, ma non sono soldi che posso spendere.

Per questo continuo ad aggiornare canoni incassati, occupazione, manutenzioni, imposte, interessi, lavori condominiali e costi del team. Il rendimento che conta appare dopo le spese che avrei preferito non ricevere.

Perché ho tolto circa 50.000 euro dagli ETF?

Prima degli immobili avevo investito in polizze, fondi e poi in ETF attraverso Moneyfarm. Ero arrivato a circa 50.000 euro. Nel 2024 ho ridotto quella posizione per finanziare le operazioni a Ravenna.

Gli ETF mi davano liquidità e una diversificazione che oggi il mio portafoglio ha perso in parte. La CONSOB ricorda che distribuire il capitale tra investimenti diversi riduce il peso dell’andamento negativo di una singola componente. Investor.gov aggiunge un dettaglio utile: anche un ETF può essere poco diversificato se concentra il portafoglio su un solo settore.

Sono principi che continuo ad applicare agli accantonamenti di lungo periodo, compresi quelli per i miei figli. Spostare denaro verso tre immobili nella stessa città aumenta la concentrazione. Lo so e lo tengo nel conto.

Perché l’ho fatto?

Cercavo un ambito nel quale le mie decisioni potessero cambiare il risultato. Negli appartamenti scelgo la zona, riprogetto gli spazi, curo il marketing, organizzo la gestione e correggo ciò che non funziona. Ho costruito una competenza locale che su un indice globale non avrebbe alcuna utilità.

Questa possibilità di intervento richiede lavoro e aumenta la mia responsabilità. Il rendimento degli immobili non è diventato superiore per natura. Come già rimarcato, dipende dall’operazione, dalla leva, dai costi e dalla capacità di eseguirla.

Ora quella scelta mi ha portato a un punto scomodo: molta esposizione a Ravenna e una terza operazione ancora da stabilizzare. Avevo bisogno di un limite che non cambiasse con il mio entusiasmo.

Qual è il numero che mi preoccupa davvero?

Mentre decidevo se acquistare Baracca, dopo aver sottratto la caparra, la liquidità destinata all’attività immobiliare era di circa 107.000 euro – auto-generata dagli affitti.

Ho tracciato una linea a 50.000.

Non deriva da una formula valida per tutti. Dentro ci sono le rate, i costi fissi, i possibili lavori nei palazzi storici e le altre attività che devo proteggere. Se il conto scende stabilmente sotto quella cifra, fermo nuovi investimenti, distribuisco i lavori nel tempo o cambio la struttura finanziaria.

Per un mutuo personale la Banca d’Italia indica come riferimento ragionevole una rata non superiore a un terzo del reddito netto.

I miei finanziatori hanno potuto contare non solo sullo stipendio come amministratore di Persua Srl, ma anche sugli utili aziendale, le royalty da IP, le rendite immobiliari e il patrimonio sia liquido che non.

All’inizio, essendo un “autonomo” senza reddito fisso e “prevedibile”, diversi impiegati bancari non hanno capito la mia configurazione. Ma le capacità persuasive e la credibilità accumulata sia online che offline hanno fatto cambiare idea ai loro capi.

Hanno analizzato i miei numeri a fondo e valutato l’affidabilità. E credo abbiano giudicato anche la mia capacità decisionale e operativa.

A tal proposito, la soglia serve soprattutto quando vedo un’occasione e comincio a giustificarla. Un limite scritto prima della trattativa mi costringe a discutere con il me stesso euforico.

Eppure anche 50.000 euro possono finire in fretta se più problemi arrivano insieme. Per questo il passaggio successivo è meno piacevole.

Che cosa succede se sbaglio più volte nello stesso anno?

Non conosco la probabilità esatta di ogni problema. Posso usare il mio storico, i preventivi e operazioni comparabili. Assegnare percentuali precise a informazioni così incomplete mi darebbe soltanto un foglio più elegante.

Provo allora alcune combinazioni concrete:

i lavori costano il 10% o anche 20% in più (agli inizi mi è successo)
il cantiere termina due o tre mesi dopo (mai successo, ma le sfighe sono sempre dietro l’angolo)
alcune stanze partono tardi
i canoni scendono per l’arrivo di nuovi concorrenti
un componente del team non è più disponibile
un intervento condominiale assorbe altra liquidità
Persua perde uno o più clienti rilevanti

Il foglio mi mostra quanto margine resta se due o tre di queste cose accadono nello stesso periodo. Voglio evitare che Baracca indebolisca gli appartamenti già avviati, Persua o la serenità della mia famiglia.

È il seguito pratico del ragionamento che ho fatto nella puntata su Frank Knight. Il rischio si può stimare quando esistono dati e frequenze.

L’incertezza imprenditoriale comprende ciò che non sappiamo mettere in una distribuzione affidabile. Knight lo spiegava già in Risk, Uncertainty and Profit.

Non posso eliminare quell’incertezza. Posso decidere quanta cassa e quante vie d’uscita conservare mentre la affronto.

Quale uscita preparo prima di entrare?

Un appartamento può essere affittato a un pubblico diverso, affidato a un gestore o venduto. Ogni strada ha costi e tempi. Almeno esiste.

Persua è vendibile soltanto nella misura in cui possiede clienti, processi e responsabilità che non dipendono ogni giorno da Andrea Lisi. Anche il marchio, i libri e la proprietà intellettuale hanno valore se qualcuno può usarli e farli produrre senza la mia presenza continua.

Tra i miei vecchi maestri c’è il precedente duplice di Dan Kennedy, che ha ceduto la sua IP prima a Bill Glazer, e poi a Russell Brunson. Un vero esempio di “torta magica”, come quella descritta nell’episodio qui sotto:

Ho imparato a pensarci dopo aver investito in attività nelle quali avevo previsto bene il lavoro e male il cambiamento del contesto.

Oggi decido prima cosa farei se occupazione e canoni scendessero per 12–24 mesi o se il rendimento non compensasse più l’impegno richiesto.

Venderei l’asset meno strategico e riallocherei il capitale. Farlo quando ho ancora cassa e tempo sarebbe molto diverso dal farlo per pagare la rata del mese successivo.

Nel Manifesto del Creatore Libero ho scritto che cerco asset capaci di aumentare la mia autonomia.

Ora aggiungerei una precisazione: devo poterli possedere senza farmi possedere dalla loro richiesta di denaro e attenzione.

Cosa c’entra tutto questo con la crescita della tua impresa?

Lo stesso conto compare quando assumi una persona, compri un macchinario, apri una sede o investi in marketing.

Una strategia di acquisizione clienti richiede capitale prima di produrre risultati. Nel Reparto Marketing Persuasivo vedo spesso imprenditori concentrati sul costo mensile della campagna. Io vorrei sapere anche quanta cassa resta, per quanti mesi possono finanziare un test serio e cosa faranno se le vendite arrivano più lentamente.

Senza margine, ogni settimana diventa un referendum sul progetto. Si cambia messaggio, si interrompono le campagne e si chiede al commerciale di inseguire qualunque contatto. Il problema non è sempre la strategia. A volte il capitale era insufficiente per darle il tempo di funzionare.

Prima di impegnare altro denaro, oggi guarderei:

la liquidità disponibile dopo l’investimento
il cash flow mensile nello scenario normale e in quello scomodo
i mesi di autonomia prima di dover chiedere credito o accettare condizioni sfavorevoli
la via d’uscita, con tempi e costi realistici

Tenere tutto fermo impedisce di crescere (e in alcuni periodi, in alcuni mercati, anche di stare a galla).

Investire quasi tutta la cassa consegna le decisioni alla prima cazzata, al primo imprevisto. La parte difficile sta nel trovare una soglia che permetta di muoversi ancora.

Io, dopo Baracca, mi fermo. Il prossimo investimento arriverà quando il nuovo appartamento sarà stabile e il margine sarà tornato sopra il livello che ho deciso di proteggere.

Domande frequenti su patrimonio, cassa e investimenti

Come calcolo il mio patrimonio netto?

Sommo il valore realistico degli asset che possiedo e sottraggo i debiti. Tengo separati i beni futuri o potenziali, come la quota nell’attività di famiglia. Per le aziende, i marchi e la proprietà intellettuale serve un compratore. Sono asset reali ma più difficili da trasformare in una cifra precisa.

Qual è la differenza tra equity e liquidità?

L’equity è la parte del valore di un bene che resta dopo aver sottratto il debito collegato. La liquidità è denaro disponibile o convertibile rapidamente senza una perdita rilevante. Puoi avere molta equity (immobiliare o azionaria) e poca cassa.

Quanta liquidità dovrebbe mantenere un imprenditore?

Dipende dagli impegni mensili, dalla stabilità degli incassi e dagli shock plausibili. Io ho scelto 50.000 euro per questa fase. Un’altra azienda potrebbe aver bisogno di una cifra maggiore o minore. Il calcolo deve partire dalle uscite che non puoi rinviare.

Gli immobili sono migliori degli ETF?

Per me hanno offerto più controllo e rendimenti interessanti nelle operazioni fatte a Ravenna. Gli ETF restano più liquidi e possono offrire una diversificazione molto più ampia. La scelta cambia con l’orizzonte, i costi, la fiscalità, il tempo disponibile e le competenze che hai (o non hai) come investitore.

Che cosa faccio quando il forecast è sbagliato?

Confronto il risultato reale con le ipotesi che avevo scritto. Se occupazione, costi o tempi si allontanano troppo, riduco l’esposizione mentre ho ancora alternative. Aspettare che la cassa finisca rende ogni uscita più costosa.

Il numero che voglio conoscere anche tra 6 mesi

Oggi posso raccontare un portafoglio immobiliare da circa 900.000 euro. Posso superare il milione con un conto familiare futuro. Posso aggiungere Persua, i marchi, i libri e gli altri asset illiquidi.

La cifra cresce a seconda di ciò che scelgo di includere. Le scadenze, invece, non accettano interpretazioni.

Tra sei mesi voglio sapere quanta cassa è rimasta, come sta funzionando Baracca e quanti mesi potrei resistere se Persua e gli immobili rallentassero insieme.

Ti lascio la stessa domanda:

conosci meglio il valore teorico del tuo patrimonio o il tempo per cui potresti continuare a scegliere con calma quando qualcosa va storto?

Come lo spiegherei a mio figlio di sei anni

Se non ti è ancora chiara la mia logica, forse può aiutarti la versione con cui la spiego a mio figlio di sei anni.

Metto alcune monete in cose che ogni mese possono restituirmene altre.
Ne conservo una parte nel salvadanaio, così posso affrontare una stanza vuota o una riparazione.
Prima di comprare altro, controllo che ciò che possiedo continui a funzionare anche quando qualcosa va storto.
Cerco un modo per mettere da parte i miei soldi in cui, se ne perdo un pochino, non succede niente di grave.
Così anche se papà fa uno sbaglio… non finiamo in mezzo alla strada 🙂

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Fonti e approfondimenti

Articolo aggiornato al 7 Settembre 2026